A casi un año de su aprobación
en la Legislatura y ante los datos del último Censo que indican que el 25 por
ciento de la población bonaerense tiene déficit de acceso a la vivienda, el
Gobierno provincial publicó en el Boletín Oficial la ley de Acceso Justo al
Hábitat, que exige a los grandes emprendimientos inmobiliarios ceder el 10% del
valor total del terreno para la realización de planes de vivienda social.
La importancia de ley radica
en el impulso dado a programas de construcción, autoconstrucción, reparación,
remodelación o ampliación de viviendas tanto urbanas como rurales, así como el
fomento a créditos para la mejora de hábitat a través de un fondo fiduciario
que financiará a aquellas familias imposibilitadas de acceder al crédito bancario.
La norma establece el derecho
a la vivienda y a un hábitat digno para todos los ciudadanos, en especial para
aquellos en situación de pobreza. Además, prevé la construcción de nuevos
proyectos habitacionales y la mejora de los barrios informales (villas).
Además, la iniciativa obliga a countries y grandes superficies comerciales a
ceder el 10 por ciento del valor total del terreno en el que construyan para la
realización de planes de vivienda social.
Pero también prevé una
imposición de hasta el 33 por ciento para viviendas o terreno cuyos valores
aumenten por obras de infraestructura o cambios de zonificación y un adicional
del 50 por ciento del Impuesto Inmobiliario Urbano a Baldíos, algo que Arba ya
comenzó a aplicar este año, pese a que la ley no estaba promulgada.
Justamente estos fondos irán
al Fondo Fiduciario Público "Sistema de Financiamiento y Asistencia
Técnica para la Mejora del Hábitat", de carácter intangible, con el objeto
de financiar, bajo cualquier modalidad, las necesidades de familias de bajos
recursos con déficit urbano habitacional que no sean consideradas sujetos de
crédito por la banca formal, ya sea por sus bajos ingresos o por carecer de
garantías reales.
La crisis habitacional en el
territorio de acuerdo a los números de Instituto de la Vivienda bonaerense
sobre la base del censo 2010, indica que hay un déficit de 1.085.865 casas, que
abarca a 4 millones de bonaerenses, es decir alrededor del 25 por ciento de la
población. Además, el porcentaje de propietarios de viviendas viene
descendiendo, ya que en 1980 representaban el 71,4 por ciento y en 2010 el
número bajó al 67,7. Y era en este contexto que desde la Comisión de Hábitat
del Programa Clínicas Jurídicas de la Facultad de Derecho de la Universidad de
La Plata y diversas ONG venían pidiendo la reglamentación de la ley que había
sido aprobada en noviembre de 2012 en la Legislatura.
Expropiación
En tanto, la ley habilita a
los municipios para que en un plazo máximo de 10 años expropiar los terrenos
sobre los que no se proyecte ninguna edificación. El artículo 64 de la
iniciativa modifica la ley de Ordenamiento Territorial y Uso del Suelo y
establece que las comunas podrán obligar a propietarios de baldíos a parcelar o
edificar los terrenos, en un plazo no mayor a los 5 años. También entran aquí
las edificaciones en estado de deterioro avanzado y aquellas que están
abandonadas.
En el caso de incumplimiento
de los plazos ordenados, se le podrá aplicar un gravamen especial sobre el
inmueble que será progresivo en el tiempo mediante el aumento de la alícuota
por un plazo de 5 años consecutivos. Transcurrido este plazo, el terreno será
declarado de utilidad pública y quedará sujeto a expropiación por parte del
municipio, que deberá darle un destino social.
Sin reglamentación
Pese a su publicación en el
Boletín Oficial, el Gobierno bonaerense aún no reglamentó la norma, que debe
establecer, entre otras cosas, la Autoridad de Aplicación, el destino del
dinero del fondo fiduciario y la prometida “rigurosidad” para evitar “lesiones
a la propiedad privada”.
En efecto, el jefe de Gabinete
bonaerense, Alberto Pérez, prometió en noviembre pasado hacer una
“reglamentación muy estricta” a la ley con el objetivo de “garantizar la
propiedad privada”.“Vamos a hacer una reglamentación muy estricta porque
nosotros coincidimos con el espíritu general de la ley pero tenemos que ser muy
taxativos en que se cuide la propiedad privada y que no se afecten derechos
adquiridos”, indicó el funcionario en su momento.Estos cambios habían sido
acordados días después de la votación de la ley, y se iba a realizar a partir
de “aclaraciones” en su reglamentación.
Los cambios limitaban
visiblemente el impacto que el proyecto original pretendía tener sobre la
construcción de grandes superficies comerciales, estableciendo que el tributo
del 10 por ciento para la instalación de clubes de campo, cementerios privados
y grandes superficies comerciales solo será exigible cuando medie un acto
administrativo que aumente el valor de las tierras donde se pretende construir.
Por ejemplo, si un municipio habilitaba a un supermercado instalarse en una
zona semi-urbana mediante un cambio de zonificación, la empresa debería aportar
como tributo especial el 10 por ciento sobre el aumento en la valuación de ese
terreno.
Sin ley, pero con impuestos
Pese a no haber promulgado la norma hasta ahora, el Gobierno bonaerense ya
había aplicado de hecho un artículo de la ley: la que permitía a ARBA cobrar un
adicional del 50 por ciento en los impuestos a los terrenos baldíos.
Se trata del artículo 39 de la
norma, que establece que a partir del ejercicio fiscal 2013 una contribución
adicional del 50 por ciento “sobre el impuesto inmobiliario total determinado
que corresponda a la Planta Urbana Vacante o Baldíos por aplicación de la Ley Impositiva”.
La recaudación, según la
norma, se destinará al Fondo Fiduciario Público “Sistema de Financiamiento y
Asistencia Técnica para la Mejora del Hábitat”, que debía reglamentarse con la
ley así como también su intangibilidad, que garantice que ese dinero se utilice
para planes de vivienda.
(Información Agencia DIB)
